相続の不動産登記（名義変更）は司法書士といった専門家に依頼することが多いですが、今回は自分でやってみたいという方のために手続きの流れや必要書類の集め方、費用などをご紹介します。
相続による不動産登記の方法
亡くなった方が土地や建物といった不動産を所有していた場合、その不動産を相続するには登記手続きが必要になります。
いわゆる名義変更というものです。
これはその相続がどのように行われたかによって手続きが異なります。
- 相続人同士の話し合いによる相続（遺産分割協議）
- 遺言書による相続
- 相続人が登記する前に亡くなった場合
- 法定相続分での相続
相続による不動産登記の期限
相続による不動産登記は相続税などとは違い、特に期限を設けていません。
なので少し落ち着いてから名義変更をしても大丈夫です。
ただし、いずれはしなくてはならない手続きで、仮に不動産登記をする前に相続人が亡くなってしまった場合、手続きが複雑になってしまいます。
名義変更をしていないと不動産の売却など処分が行えないといったデメリットもあるため、徐々に手続きを始めていくことが望ましいと言えます。
作成する書類
法務局に提出する書類のなかには自分で作成しなければならないものがあります。
それは登記申請書と遺産分割協議書、相続関係説明図です。
法務局のホームページに書式と記載例がありますので参考にしてみてください。
必要書類
相続による不動産登記に必要となる書類は以下の通りです。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と除籍謄本
- 被相続人の住民票の除票・戸籍の附票
- 相続人の戸籍謄本
- 相続人の印鑑証明書
- 相続人の住民票
- 固定資産税評価証明書
- 遺産分割協議書や遺言書
- 相続関係説明図
登記簿謄本（登記事項証明書）は不動産の名義を確認するためと登記申請書や遺産分割協議書に記入する不動産情報を取得するために必要となります。不動産の名義は被相続人になっていると思い込んでいても実は祖父母など違う方の名義のままで残っている場合もあります。登記簿謄本は土地の場合は地番、家屋であれば家屋番号がわかると取得できます。これらは住所とは違うので、もしわからない時は土地の権利証や固定資産税納税通知書でも確認することができます。また法務局で公図を取得して調べる方法もあります。
登記簿謄本を取得できる人⇒誰でも可能
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と除籍謄本は登記原因証明情報として相続人を確認するために必要となります。
被相続人の戸籍謄本を取得できる人⇒配偶者・直系尊属・直系卑属
被相続人の住民票の除票・戸籍の附票は被相続人の最後の氏名や住所が登記記録上と異なる場合や被相続人の本籍が登記記録上の住所と異なる場合に必要です。ただし被相続人の住民票は亡くなると除票となるのですが、除票は保存期間があり５年経過すると発行ができない場合があります。その場合、戸籍の附票を取得して代わりとします。しかし戸籍の附票も保存期間があります。転籍や戸籍記載者全員が死亡した場合は戸籍が消去され、戸籍の附票も消去されます。保存期間は５年ですので、こちらも取得できない場合があります。（※住民票の除票と戸籍の附票は令和元年６月２０日より５年間から１５０年保管するように法改正されました。そのため平成２５年４月１日以降に除票となった場合でも保存されている可能性があります。）その場合は上申書を提出したり「不在籍・不在住証明書」をその市区町村で発行してもらい添付、不動産の権利証の原本と合わせて法務局に提出するなどの方法があります。必ず管轄の法務局に問い合わせてください。なお戸籍謄本を請求できるのは本人・配偶者・直系卑属・直系尊属ですが、住民票は本人か同一世帯の人になります。
被相続人の住民票の除票を取得できる人⇒同一世帯の人
被相続人の戸籍の附票⇒配偶者・直系卑属・直系尊属
相続人の戸籍謄本は遺産分割協議の当事者である相続人全員のものが必要です。配偶者や未婚の子供など被相続人の戸籍謄本と一緒に記載されている場合など重複する人は不要です。
相続人の戸籍謄本を取得できる人⇒配偶者・直系卑属・直系尊属・※兄弟姉妹（通常兄弟姉妹は請求できませんが相続人が兄弟姉妹の場合など相続を理由とする請求は可能。）
相続人の印鑑証明書は遺産分割協議書で押印した実印の印鑑証明書です。発行の期限は特にありません。
印鑑証明書を取得できる人⇒本人・代理人（委任状不要）・相続人
相続人の住民票は不動産を相続する相続人の住民票で、住民票コードを記載した場合は不要です。また住民票はマイナンバー（個人番号）が記載されていないものを用意してください。
相続人の住民票を取得できる人⇒本人・同一世帯の人
固定資産税評価証明書は登録免許税の計算のために必要になります。その書類に記載されている固定資産税評価額から算出するのですが、これは毎年発行されている固定資産税納税通知書でも確認することができます。法務局への提出は固定資産税評価証明書ではなく納税通知書でも可能な場合もあるので管轄の法務局に確認しましょう。
固定資産税評価証明書を取得できる人⇒所有者・所有者と同居の家族・代理人（要委任状）
遺産分割協議書は遺産分割協議で相続した場合、遺言書は公正証書遺言や自筆証書遺言で相続した場合に登記原因証明情報として必要になります。他の相続手続きでは遺産分割協議書が不要な場合もありますが、不動産登記では必ず必要となりますので作成しましょう。なお手続きの際は原本と謄本（コピー）を提出して「原本還付」の作業をしておくことで登記調査終了後に原本を返してくれます。
相続関係説明図は提出すると戸籍謄本の原本を登記調査後に返却してくれます（原本還付）。
法務局での申請について
相続による不動産登記手続きは法務局で行いますが、これは不動産の所在地を管轄する法務局で申請しなければなりません。
例えば東京に住んでいたとしても相続する不動産が大阪にある場合は大阪の法務局で手続きをすることになります。
【添付書類】
- 遺産分割協議書や遺言書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と除籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を相続する相続人の住民票
- 相続関係説明図
方法としては窓口、郵送、オンラインでの申請があります。
窓口の場合、その場で訂正できるというメリットがあります。
申請が終わると登記完了の予定日が通知されます。おおよそ１週間から１０日ほどです。
その予定日以降にまた法務局に行き、「登記識別情報」「登記完了証」「原本還付書類」を受け取ります。※原本還付は手続きをした場合のみ
郵送の場合は不備の訂正が出来ません。なので申請者全員の捨印をしておくのがポイントです。捨印を押すことで本人以外の訂正が可能になります。捨印は書面上部のスペースに申請で使用した同じ印鑑で押印します。訂正印ではないので注意してください。郵送の場合、登記完了予定日はわかりませんがホームページに掲載しているところもありますので、それを目安に受け取りに行きます。また郵送で完了書類を受け取ることもできます。その場合は返信用封筒と切手が必要です。さらに登記申請書に郵送での受け取りを希望する旨を記載しておきます。
費用について
相続による不動産登記手続きにかかる費用は申請に必要となる登録免許税です。
これは収入印紙で納付します。
額は不動産の固定資産評価額の0.4％となり、固定資産評価証明書に記載されている評価額から計算します。
その他は登記簿謄本や戸籍謄本などの公的書類の費用などです。
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